Что следует покупать современному инвестору: новосибирскую недвижимость или акции ведущих мировых компаний? Этим и другими вопросами задались участники круглого стола, посвященного инвестициям. За недвижимость выступили руководитель направления по работе с партнерами SG Development Анастасия Пятенко, директор по продажам ГК VIRA Лев Нагорняк и коммерческий директор «Брусники» Денис Гузенко. Противоположную точку зрения представил директор новосибирского филиала «БКС Мир инвестиций» Виталий Шульга.
Курс на восток – на Дальний восток
Все участники дискуссии сошлись во мнении, что в восточной части России рынок жилья показывает совсем не те симптомы, что в западной: пока даже в Москве и Санкт-Петербурге продажи падают, Новосибирск вырос за год на целую треть, а, например, Хабаровск показал еще более выдающиеся результаты.
Лев Нагорняк посоветовал относиться к статистике девелопмента более вдумчиво – за каждым громким заголовком, по его словам, прячется логичное объяснение.
«Приведенная выше статистика – это июль-июль, запущенная как раз тогда, когда закончилась госпрограмма. Конечно, за этот год мы научились выживать на этом рынке, сделав больший упор на качественный рост, а не на количественный», – говорит он. Под «качественным ростом» можно понимать как увеличение метража, так и прибавка доли квартир с ремонтом – несколько лет назад их было порядка 35-40%, а сейчас почти вдвое больше.
Сегодня, по данным VIRA, лучше всего продаются квартиры сегмента «стандарт» и «комфорт». Отчасти это связано с тем, какие льготные ипотечные ставки продолжают действовать. Речь, конечно, в первую очередь идет о семейной ипотеке. Но есть и другой вариант – Дальний восток.
«Около месяца назад мы открыли представительство в городе Хабаровске – и видим, с каким воодушевление смотрят новосибирцы на Хабаровск и хабаровчане – на Новосибирск. Те, для кого квартира – это инвестиция, сейчас очень интересуются жильем в Хабаровске, которое можно взять по очень интересным ставкам», – продолжает Нагорняк.
Причина лежит на поверхности – развитию Дальнего востока государство уделяет особое внимание и дальневосточная ипотека ложится тяжелой гирей на чашу весов. На другой чаше оказывается итоговая цена – с учетом льготной ипотеки продавец исходит из того, что нужная сумма у покупателя уже есть. Поэтому если в Новосибирске можно сегодня купить жилье комфорт-класса примерно за 160 тысяч за квадратный метр, то в Хабаровске цены начинаются от 200 тысяч и выше. И цена, по словам Нагорняка, продолжает расти. Как и спрос.
Денис Гузенко оценил первое полугодие как пусть и небольшой, но минус, но последние месяца 2-3 рынок снова пошел вверх.
«Восстанавливаемся. Прямо сейчас рынок приходит в здоровое состояние, когда в месяц происходит 1200-1500 сделок по жилым помещениям. Июль был закрыт на уровне 1198, если, быть точным. Восстановление идет постепенно, которое становится действительно заметным на фоне страны – констатирует он.
Одной из причин «хорошей погоды» на рынке новосибирской недвижимости он назвал то, что новосибирские застройщики заранее прикидывали объем строящегося жилья с учетом того, что льготная ипотека не будет вечной.
Пространство для жизни – или ценный актив?
«Посмотрите: сегодня значительная часть гостей «Технопрома» приезжает в Новосибирск из других регионов, и многие из них отмечают одну и ту же проблему – нехватку гостиничных номеров в Новосибирске», – подчеркивает Анастасия Пятенко.
Сейчас, по ее словам, если удается найти варианты, то они либо дороже аналогичных предложений в Москве и Петербурге, либо расположены так, что приходится тратить час–полтора на дорогу по пробкам. Особенно остро это ощущается на левом берегу, где всего две гостиницы.
«Именно поэтому локация комплекса апартаментов АЭРОН выглядит особенно успешной: он находится всего в 25 минутах от аэропорта, прямо рядом со станцией метро пл. Карла Маркса – буквально пять шагов. Это формат «город в городе»: внутри комплекса предусмотрены рестораны, кафе, бьюти-индустрия, медицинские кабинеты, бизнес-центр и гостиничный блок с полной инфраструктурой и гарантированным номерным фондом».
Она добавляет, что сегодня апартаменты уже не воспринимаются исключительно как пространство для жизни. Это современный формат недвижимости с продуманными планировками и развитой инфраструктурой, в том числе с возможностью передачи объекта в управление профессиональной управляющей компании. Таким образом, покупатель получает не только удобное и функциональное пространство, но и инструмент для стабильного дохода.
«Раньше скептики говорили, что в апартаментах нет инфраструктуры. Сейчас ситуация прямо противоположная: именно развитая инфраструктура — одно из ключевых преимуществ таких комплексов. Это полноценные многофункциональные пространства, где совмещены разные форматы апартаментов и все необходимые сервисы в шаговой доступности», – продолжает Пятенко.
Если говорить о доходности, то здесь, по ее мнению, она становится более интересной, чем на банковских вкладах, где ставки уже снижаются. Однако портрет клиента здесь и там во многом совпадает. Это инвестор, который ценит надежность, стабильность и отсутствие лишних забот. Только в случае с апартаментами человек получает дополнительное преимущество – не просто денежный поток, а еще и рост стоимости самого актива. Иными словами, недвижимость работает на него сразу в двух направлениях: приносит регулярный ежемесячный доход и дорожает в цене.
Мышление инвестора и мышление владельца
На вопрос о том, во что можно вкладывать средства, Виталий Шульга ответил, что инвестировать можно во что угодно – при наличии нужных знаний.
«Свободных денег сейчас много. Очень много. Сейчас, когда есть высокие ставки по вкладам, на банковских счетах лежат 60 триллионов рублей – сумма колоссальная. Но расти эта денежная масса больше не будет, мы уже видим, как идут перетоки», – рассуждает Шульга.
С начала года, по его словам, деньги активно потекли в корпоративные облигации – на данный момент доходность по ним составляет порядка 27%, но она будет снижаться, как и банковские ставки.
«Я не стану спорить с коллегами насчет того, куда нести деньги, но я считаю, что есть один актив, который отвечает всем требованиям. Он высокодоходный, высоконадежный, высоколиквидный, высокоудобный. Это широкий индекс S&P 500», – подытожил он.
Виталий Шульга отметил, что разные инвесторы мыслят по-разному. По его мнению, если человек интересуется: «Скажи мне, что купить и продать через год-два» – это «мышление клиента». Если он анализирует, запрашивает экспертов, чтобы построить план на пять-шесть или десять лет – это «мышление инвестора». А «мышлением владельца», в его понимании обладает тот, кто мыслит категориями «100+ лет».
«Для последней категории лучший выбор – это S&P 500. Доходность этого индекса, если пересчитываем на рубли, за последнее десятилетие составляет 22% годовых в рублях. Другого такого актива вы не найдете. Недвижимость, будь то первичный, вторичный рынок, апартаменты или что-то еще – около 10% в среднем. Есть, конечно, Москва, Петербург, Новосибирск – тут может быть больше, можно найти варианты и за 20, за 30%. Но мы сейчас не самородки ищем, а среднее значение. Поэтому индекс, безусловно, интереснее», – говорит Виталий Шульга.
Лев Нагорняк возразил, напомнив о том, что большинство наших сограждан еще не забыли ни 90-х, ни 2008-09 годов.
«Недвижимость – основной актив домохозяйства, ее можно потрогать, она всегда здесь, ее можно продать. Это очень понятно, это не индекс, где нужны специальные знания или помощь консультанта». – отметил он.
По словам Анастасии Пятенко, жилая недвижимость сегодня по-прежнему представляет интерес для инвесторов – особенно в локациях, где в ближайшие годы ожидается активное комплексное развитие. Именно такие территории становятся точками роста, ведь приход новых застройщиков в район всегда сопровождается созданием социальной и транспортной инфраструктуры, появлением школ, детских садов, торговых и бизнес-центров. Это напрямую влияет на рост цен на недвижимость и повышает капитализацию вложений.
«Яркий пример – наш проект City Towers в центральной локации города. Здесь мы стали одними из первых, кто вышел на рынок, и уже сегодня очевидно, что локация будет активно развиваться. В ближайшее время стартуют новые проекты других девелоперов, что дополнительно усиливает интерес к району. Инвестор, который входит в такие проекты на ранних этапах, получает двойное преимущество: доступную стартовую цену и высокий потенциал роста стоимости объекта благодаря масштабному развитию территории», – рассуждает она.
Виталий Шульга не разделил мнение о том, что «стены» надежнее ценных бумаг: «Недвижимость, в отличие от широкого индекса акций, имеет один критический фактор. Она может быть уничтожена. Может случиться форс-мажорное событие, которое нивелирует все ваши накопления. Тогда как сотни крупнейших американских или российских компаний никак не могут обанкротиться все одновременно», – рассуждает инвестор.
Денис Гузенко согласился с тем, что деньги с депозитов будут уходить по мере того, как Центробанк постепенно снижает ключевую ставку. Но тезиса Виталия Шульги о том, что это не окажет значительного влияния на продажу жилья, он не разделил.
«При здоровом рынке доля продаж квартир со стопроцентной оплатой «здесь и сейчас» составляет процентов пять-семь. Остальное – это кредитные продажи. Но мы последнее время наблюдаем иную картину – 25-30% квартир покупается без привлечения ипотеки. То есть из тех 60 триллионов рублей немалая часть уйдет именно на рынок недвижимости – и это не догадки, мы уже это видим», – констатирует он.
