Не одной «Сибирской строительной неделей» известен Новосибирск: в октябре на той же площадке в Экспоцентре прошёл форум девелоперов, застройщиков и риелторов «Строим будущее. Сибирь». Форум проходит уже во второй раз и собирает сотни профессионалов в сфере недвижимости из разных регионов Сибири, которые готовы обменяться опытом и перенять друг у друга лучшие практики.
Ипотека наше всё – или нет?
«Если посмотреть, как много мы строим на одного жителя, продажи в июле-августе упали. На сегодня в области не продано 57 тысяч квартир в стройке и 13 тысяч – в сданных домах. И это довольно тревожный момент», – констатирует независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев. Причиной падения продаж он назвал отмену «общей» льготной ипотеки на жильё в новостройках, которая двигала рынок последние несколько лет, а также урезание «локальных» льгот. Это видно ещё и по тому, что продажи апартаментов продолжают расти – они не сильно зависят от льготных ставок.
Тем не менее, Новосибирск, по оценке участников форума, остаётся на четвертом месте в стране по объёму вводимого метража, уступая только Москве, Санкт-Петербургу и Краснодару. Осталось только придумать, как это всё продать. «Многие из тех, кто пришёл на форум, говорят, что льготная ипотека закрылась, сельская практически тоже закрылась, семейная сильно изменилась – и всё это очень плохо – рассуждает основатель и руководитель компании «МETR PRO» Эдуард Ляхов. – На самом деле всё не так трагично, как многие себе это представляют. Мы все дружно вспоминаем те каналы, инструменты, приёмы продаж недвижимости, которые отложили в долгий ящик после 2020 года. А до этого мы умели работать со стандартной рыночной ставкой, работали с трейд-ином, работали и находили покупателей, которые были способны сделать стопроцентный взнос за то или иное жильё. Отсюда и вызов сегодняшнего дня – вспомнить позабытые навыки, смахнуть пыль с проверенных временем рекомендаций и руководств для продавцов и маркетологов, чтобы не допустить падения продаж».
Работать с рыночными ставками, по его мнению, сегодня можно и нужно – если знать, как. «METR Pro» представлен не только в России, но и в Казахстане – продолжает он. – и у меня вызывают искреннюю улыбку их рекламные билборды со слоганами вроде «Супер-ипотека, всего 25% годовых». Там, у наших соседей, 40%, 50% – это всё считается нормальными ставками. Мы же, привыкшие к льготной ипотеке, на которую нас подсадило государство, стали считать 20% годовых чем-то плохим и невыполнимым».
Эдуард Ляхов предложил и другие варианты приобретения жилья на примере Дубая, где также работает «METR PRO».
«Там ипотеки фактически нет – на неё приходится максимум процентов 10 всего жилья. Что-то там покупается просто за наличные, что-то в рассрочку, что-то по всевозможным payment-планам до ввода в эксплуатацию, после ввода, по специальным программам по доходу от недвижимости. И это всё то, на что мы должны внимательно смотреть и извлекать лучшие практики для российского рынка».
Комплексное развитие территорий – Москва диктует моду
Очень много вопросов касалось программы, которая потенциально могла решить много городских проблем. А именно, комплексного развития территории. Которая, по мнению участников дискуссии, могла дать и лучшие результаты.
Из 151 миллиона кв. метров, занятых по всей стране под КРТ, на Новосибирск приходится 6 миллионов – это если считать все проекты, как действующие, так и перспективные. Такие цифры привёл Сергей Николаев. Москва и Подмосковье, Тюменская, Челябинская области – все они ушли далеко вперёд.
Председатель правления Новосибирского союза архитекторов Петр Долнаков отметил, что развивается программа во многом стихийно. «Наши аналитики на пороге предсказывали развитие «Большого Новосибирска» на юг, в сторону Барнаула. А вышло всё наоборот: после того, как КРТ стартовало, город уверенно стал расти на север», – констатировал он.
«Тема сегодня очень актуальная – и нам приятно осознавать, что и город, и область, и федеральные власти всерьёз задумываются о гармоничном развитии наших городов-миллионников и агломераций – подытожил Эдуард Ляхов. – Период точечной застройки подходит к концу, давно пора было создать единые правила и векторы развития городских территорий. Тут тренды, конечно, создает Москва с их программами реноваций. И я уверен, что будущее развитие Новосибирска связано с проектами комплексного развития территорий, когда и власти, и застройщики думают не только о том, как построить ликвидные квадратные метры, но и о том, где будут люди отдыхать, где люди будут покупать товары первой необходимости, где будут учиться дети, а где будут организованы дошкольные учебные заведения».
Сегодня, подчеркнул он, главными проблемами новых районов чаще всего оказывается то, что им не хватает социальной и инфраструктурной обеспеченности. Чтобы такого не случалось, органы государственной власти должны создать единые и четко оговоренные правила игры для всех застройщиков, с конкретно прописанными нормативами, коэффициентами и сроками выполнения не только коммерческой застройки, но и социальной, и всей остальной.
И еще крайне важно своевременно решать вопросы с сетью коммуникаций – ряд проектов в Новосибирске уже застопорились из-за того, что застройщики не смогли договориться о подключении к коммунальным сетям (так было, например, в Октябрьском районе, где СГК не могла подвести трубы через расположенную вблизи промзону) или если они находятся в плохом состоянии и не могут вытянуть повышенную нагрузку. Поэтому в вопросах КРТ первостепенное значение несут вопросы коммунальных сетей и дорог, в частности, продление улицы Богдана Хмельницкого до строящегося микрорайона Клюквенный – это, по словам участников форума, даст намного более качественное примыкание к городу новых районов.
Куда эволюционирует ИЖС?
Ситуацию с падением продаж недвижимости усугубляет не только то, что жильё и услуги банков стали дороже, но и то, что покупателей стало меньше. «За последние восемь лет население Новосибирска увеличилось всего на 50 тысяч человек. То есть по сравнению с предыдущими восемью годами чистый прирост уменьшился в четыре раза. Раньше мы прибавляли по 24,2 тысячи человека в год, теперь по 6,2 тысяч, – подсчитывает Сергей Николаев. – До сих пор мы росли за счёт завоза людей, 25% продаж давала миграция. Сейчас нам нужно учиться продавать тем, кто уже живёт здесь».
А темпы ввода жилья за это время только росли: в 2008-2015 годах в Новосибирске построили 9,36 миллионов кв. метров. В 2016-2023 годах – 10,436 миллионов.
Сопоставив эти цифры, он пришёл к выводу, что на каждого нового жителя Новосибирска за последние 8 лет было построено по 210 квадратных метров жилья. В предшествующие 8 лет было 48.
Если же поделить все жильё (первичный и вторичный рынок) на всех новосибирцев, получится примерно по 24 метра на человека.
Такой прирост вводимого жилья можно обусловить ещё и тем, что банки стали чаще выдавать ипотеку на индивидуальное жилое строительство – причём 70% кредитов идут не на приобретение уже готового дома, а на строительство. И результат налицо – аналитики оценивают долю ИЖС по объёму ввода в этом году в 45%, против 4% в 2021 году. Но стоит учесть, что это доля площадей, а не объектов: частные дома, как правило, больше квартир.
Именно теме ИЖС была посвящена пленарная дискуссия на форуме. И Эдуард Ляхов принял в ней участие.
«Мы рассмотрели эволюцию индивидуального жилого строительства – и пришли к выводу, что будущее за мультиформатными посёлками, где в одной локации могут сочетаться индивидуальные, блокированные и многоквартирные дома, где есть широкий диапазон цен, широкий ассортимент выбора и взаимная дополняемость разных форматов жилья, чтобы всё было гармонично», – поделился он.
В ближайшие пять лет, по его словам, к таким мультиформатным посёлкам должны будут добавиться объекты рекреации, отдыха и кратковременного переживания, потому что в последние годы в России растёт спрос на отдых вблизи места жительства.
«Сейчас также очень востребованы бизнес-проекты в отельном формате – продолжает он. – Буквально от пяти номеров покупают франшизы, покупают готовые бизнесы, потому что на этом рынке большой спрос».
Подводя итоги
Учитывая большую заинтересованность собравшихся в подобном формате общения, организаторы форума «Строим будущее» заявили о своём желании сделать эту встречу ежегодной. По мнению бизнес-консультанта, сооснователя и управляющего партнёра консалтинговой компании «Манн, Черемных и партнёры» Ивана Черемных, полезность форума очевидна: «Большое количество действительно активных участников рынка. Очень хорошая организация и хорошие спикеры. Здесь разные мнения, которые обогащают, очень много ценной информации и контактов».
«Форум уже второй раз собрал большое число участников, подтвердив интерес представителей рынка к экспертным знаниям – подчеркнул сопродюсер форума, управляющий партнёр «ВМЕСТЕ! Event Group» Леонид Заворин. – Уникальность формата заключается прежде всего в звездном составе спикеров. Они действительно крутые профи, многие едут у них учиться. Мероприятие, безусловно, имеет сильную экспертную, образовательную компоненту, у нас много аналитики рынка. Это наш вклад в развитие профессионального уровня региональных участников отрасли».
«Мы согласны с тем, что такие встречи должны происходить регулярно – подытоживает Эдуард Ляхов. – Мы уже принимали участие в первом форуме «Строим будущее» и за последний год на рынке недвижимости произошли достаточно существенные изменения буквально по всем отраслям, будь то ипотечное кредитование, условия выдачи разрешений и так далее. А когда люди вот так собираются вместе, это позволяет им выйти из круговорота текущих задач, поднять голову и увидеть все вокруг намного дальше и шире».
