На прошлой неделе в редакции BFM-Новосибирск состоялся круглый стол на тему «Новосибирский рынок недвижимости в 2024 году – ставки, цены, прогнозы». В нём приняли участие эксперты, банкиры и застройщики.
Основной вопрос, рассмотренный на круглом столе в пресс-центре Сибфм-Групп, – что ожидать от рынка недвижимости в 2024 году.
Прогноз оптимистичный
Как отметил заместитель начальника Экономического управления Сибирского ГУ Банка России Юрий Коленко, с декабря ключевая ставка равна 16%. На февральском заседании по ставке Совет директоров Банка России ее сохранил. ЦБ в своих коммуникациях дает ясный посыл, что период жесткой денежно-кредитной политики будет длительным, до тех пор, пока не появятся устойчивые сигналы, что инфляция замедляется.
– В среднем ожидаемый прогноз по ключевой ставке на весь 2024 год – от 13,5 до 15,5%. На 2025 год диапазон ключевой ставки должен составить 8–10%. То есть мы ожидаем, что охлаждение спроса приведет к замедлению годовой инфляции в стране. К концу этого году она ожидается на уровне 4–4,5%. При достижении этого уровня ключевая ставка будет постепенно снижаться, – заявил Юрий Коленко.
Он добавил, что ставки по рыночной ипотеке также будут снижаться, следуя за ключевой ставкой.
По словам независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, в 2023 году объёмы продаж в новостройках выросли на 42%, а вторичного жилья – на 21%. При этом на 12% снизились темпы роста цен за один квадратный метр жилья. На 74% выросло число выданных кредитов по ДДУ.
– По количеству продаж Новосибирская область занимает шестое место в России. Это говорит о том, что мы умеем и строить, и продавать, – заметил Сергей Николаев.
Также Новосибирская область находится на пике строительства. То есть строим столько, сколько можем продавать.
По прогнозам эксперта на 2024 год, продажи упадут на 20–30%. Цены на недвижимость будут расти в пределах инфляции. При этом до 15% застройщиков могут нарушить сроки ввода жилья. Кроме того, в строительной отрасли будет усиливаться господдержка.
Повторение – мать учения
Как отметил руководитель департамента управления ООО «Метр» Алексей Епанчинцев, вопрос, выгодна ипотека или не выгодна, не очень актуальный для покупателя, потому что цена квартиры и ипотечная ставка – это вещи взаимосвязанные.
– Чем ниже ставка по ипотеке, тем выше цена квартиры. И наоборот. То есть можно взять более дорогую квартиру по более низкой ставке или менее дешёвую, но по более высокой. Тут, скорее, вопрос, можешь ли ты это себе позволить или не можешь. Это гораздо более актуальная история для наших покупателей, потому что сейчас важнее не ставка, а размер первоначального взноса, который растёт и, видимо, будет расти, – спрогнозировал Алексей Епанчинцев.
Он уверен, что ставки 16–17% – не рабочие для ипотеки, так как они не позволят рынку расти, но падать тоже уже некуда по большому счёту.
С ним согласна и руководитель направления ипотечного кредитования AO «Банка Акцепт» Галина Вальгер. По её наблюдениям, с 2020 года цены за один квадратный метр жилья выросли значительно.
– С точки зрения минимизации риска: если у человека нет денег на первоначальный взнос, то он будет арендовать жилье, а цены в этом сегменте недвижимости тоже растут, и он вынужден копить на первоначальный взнос. С другой стороны, если ты находишь то жильё, которое тебе подходит и по силам, я считаю, стоит внимательно изучить все условия по ипотеке и выбрать подходящий продукт, – считает Галина Вальгер.
При этом она отнесла индивидуальное жилищное строительство к драйверу на ипотечном рынке за счёт ставки сельской ипотеки.
Заместитель руководителя «Абсолют Банка» Ирина Чернощук согласна с мнением коллег. По её словам, если у заёмщика есть объективная потребность в улучшении жилищных условий, накоплен хотя бы минимальный размер первоначального взноса, а доходы позволяют справляться с финансовой нагрузкой, то смысл в покупке жилья в ипотеку есть.
– Стратегия выжидания невыгодна как минимум тем, что цены на недвижимость постепенно растут. Так, в готовых квартирах в Новосибирске средняя стоимость квадратного метра увеличилась за год со 105 тысяч рублей до 111,5 тысячи рублей. В новостройках – со 116 тысяч рублей до 134,6 тысячи рублей, – отметила Ирина Чернощук.
Она добавила, что сейчас заёмщику важно грамотно определиться: покупать готовую квартиру или в новостройке. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке ниже, чем на первичном. Но квартиру в новостройке можно купить в рамках льготных программ, и ставки в этом случае могут быть гораздо ниже, чем при покупке жилья на вторичном рынке.
По мнению управляющей ПАО «Банк Уралсиб» в Новосибирске Натальи Голубевой, цены, ставки и минимальный первоначальный взнос всё ещё высокие. Поэтому, если в покупке нет срочной необходимости и есть сумма на первый взнос, лучше положить деньги на вклад и дождаться некоторого снижения ставок.
Однако коммерческий директор ООО «Брусника» в Новосибирске Денис Гузенко объяснил повышение ключевой ставки серьёзной инфляцией. В строительной отрасли подорожали материалы, работа, за счёт этого выросла себестоимость продукта.
– Сегодня происходит охлаждение рынка. Это целенаправленная задача, которая успешно выполняется. Что касается выдачи кредитов в январе и феврале – это те решения банков от ноября-декабря, которые действуют 2–3–4 месяца, – сказал Денис Гузенко.
По его словам, на рынке ипотечного кредитования показательными будут март и апрель.
Демографическая яма и спрос на недвижимость
По словам Дениса Гузенко, необходимо, чтобы застройщики понимали, как в современном городе формируются семьи, и создавали девелоперский продукт, который этому способствует. Он предложил изменить квартирографию: не строить дома с 15-ю маленькими квартирами на этаже, так как там невозможно создавать большие семьи. Сегодня средняя семья состоит из четырёх человек, а это уже совсем другая квартирография - с детскими, спальнями и общей для семьи кухней-гостиной.
Алексей Епанчинцев уверен, что вопрос демографии на рынке недвижимости нужно рассматривать с двух точек зрения. Первая заключается в том, что драйвером изменения квартирного населения может стать изменение состава семьи как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
– Новую квартиру покупают, когда нужна ещё одна комната. Родился ребёнок – переехали, родился второй – переехали, третий – ещё раз переехали. И эта история государством поощряется за счёт материнских капиталов и так далее, – сказал он.
А с другой стороны, человек начинает свою квартирную карьеру примерно в 25 лет, после окончания вуза. С первоначальным взносом ему помогают родители, или он накопил сам. Покупается первая однокомнатная квартира. Затем он женился, у него родился ребёнок – покупается двухкомнатная. После того как родился ещё один малыш – покупается трёхкомнатная.
По мнению эксперта, в 2016 или 2017 году произошёл перелом на рынке недвижимости Новосибирска ― комфорта стало больше, чем эконома. Потому что люди, которые купили в экономе первую квартиру, стали переезжать в комфорт. И сам комфорт изменился.
При этом, по мнению Сергея Николаева, для семей, в которых воспитываются трое детей, должна быть планировка «лего», которая из 65-метровой квартиры за счёт прилегающих студий позволяет сделать площадь жилья в 80–100 квадратных метров.
Алексей Епанчинцев добавил, что квартирная карьера завершается в 50 лет.
– Это связано в том числе и с ипотекой, потому что есть срок, на который одобряют ипотеку, есть пик, который прошёл, и здоровья будет меньше. По моим наблюдениям, человек в недвижимости живёт с 25 до 50. За это время он все свои вопросы решает, – подчеркнул он.
Как отметила Галина Вальгер, раньше частный дом был чем-то глобальным. Именно сельская ипотека сдвинула людей, и они начали смотреть в сторону индивидуального жилищного строительства.
– Во-первых, сельская ипотека – это не обязательно дом с земельным участком. Это может быть и таунхаус как вариант, а ведь это лучше, чем квартира. Многие в возрасте и 50 лет выступают за квартиру: там за меня дворник уберёт. А дом – это чуть больше усилий. Помолодел спрос на жильё, когда оно стало более доступным, – пояснила Галина Вальгер.
Она привела в пример популяризацию индивидуального жилищного строительства у молодёжи за счёт блогосферы. У более молодого поколения начала складываться мысль, что дом – это не пахать и убирать снег, а это прикольно и красиво. Ими движет что-то другое. Поэтому портрет ипотечного заёмщика меняется.
Строим столько, сколько продадим
По мнению Сергея Николаева, Новосибирская область может построить и продать чуть более двух миллионов квадратных метров жилья. При увеличении объёмов строительства необходимо будет повышать уровень жизни населения, в противном случае будет снижение продаж.
– Строительная отрасль не терпит рывков. Чтобы сегодня начать строительство, нужно понимать, что за два года до этого люди начали работать: проектировать, покупать площадки. И этот инвестиционный цикл не должен прерываться. Если через два года поставят задачу построить 4 миллиона квадратных метров жилья, то этого не случится. Сегодня нет нужного количества проектировщиков, которые нужное количество работ произведут. А чтобы они появились, их надо сначала выучить, – уверен Алексей Епанчинцев.
Недвижимость – уже не инвестиции
Как отметила Галина Вальгер, сейчас наблюдается снижение спроса на инвестиционные квартиры.
– Это связано с тем, что потенциальная доходность по депозитам выше, чем доходность от сдачи жилья в аренду. Идёт тенденция на увеличение количества квадратных метров и улучшение качества жилья. Как будет нам диктовать условия Центробанк, так и будет коррелировать инвестиционная ипотека, – считает она.
Юрий Коленко считает, что спрос поддерживать не нужно, если он сбалансирован с предложением. Это та самая рыночная ситуация, когда есть устойчивый рост в пределах 4% на протяжении многих лет, когда производители и строители довольны тем спросом, который существует, как раз история с экономическим ростом и потенциалом во всей экономике.
– Если мы говорим про поддержку спроса, то эта тема стала очень актуальна весной 2020 года. Пандемия, локдаун и много ограничений. В ответ мы понимали, что такое сжатие спроса приведёт к потерям у производителя, строителя. В производстве много инерционных процессов, мы не можем резко остановиться, нам нужно продолжать работать, поэтому в 2020-м спрос поддерживался за счет льгот и смягчения монетарной политики.
Сегодняшнее обсуждение – это следствие тех льгот, которые были введены раньше, но задержались. Они вводились по многим секторам экономики, в том числе в поддержку ипотечных заёмщиков. К сожалению, 2023 год показал, что эта большая доля льгот именно в поддержку спроса для покупки недвижимости оказалась избыточной и перешла в большей степени в рост цен, – сказал Юрий Коленко.
Нейтральная денежно-кредитная политика — это когда ключевая ставка не виляет ни в большую, ни в меньшую сторону на спрос. Сейчас же проводится жёсткая кредитно-денежная политика. Будет замедляться выдача по ипотеке, будет сокращение спроса именно по кредитному каналу. С точки зрения спроса населения, он остаётся, но также будет расти меньшими темпами.
– Мы думаем, что всё будет позитивно и льготную ипотеку никто не собирается отменять, просто её нужно сделать качественно другой, чтобы отвечать на запросы отдельных категорий заёмщиков. Необходимо снизить долю широких льгот со стороны кредитования, увеличивая долю кредитования по рыночным ставкам, а льготы сделать более адресными– считает эксперт
Прогноз на ипотечном рынке
Как рассказала Галина Вальгер, банки завязаны на размер ключевой ставки.
– Первое полугодие надо пережить, к июлю будет приниматься новое условие. Мы понимаем, что будет семейная ипотека, только вопрос – как это будет прописано. Мы понимаем, что IT-ипотека будет продлена. Что будет с господдержкой, пока непонятно. Это большой пласт. На сегодняшний день программа по вторичной ипотеке практически равна ключевой ставке – от 16,2–16,5%, – сказала она.
По мнению Ирины Чернощук, не стоит ждать снижения главного финансового индикатора, ключевой ставки, раньше лета 2024 года. Тем более что на данный момент нет предпосылок для существенного снижения до однозначных чисел как минимум до конца года. Поэтому рассчитывать на коррекцию ставок в сторону уменьшения по собственным программам банков в ближайшие месяцы нерационально.
– Что касается льготных программ, то срок действия Госпрограммы 2020–2024 и «Семейной ипотеки» – до 1 июля 2024 года, IT-ипотеки – до 31 декабря 2024 года. Разговоры о продлении льготных программ ведутся, но достоверной информации, произойдёт ли это точно и на каких условиях, пока нет, – сообщила Ирина Чернощук.
Эксперт посоветовала, что если есть в планах купить квартиру в новостройке по льготной программе при наличии минимального первоначального взноса, то лучше не откладывать этот вопрос на последние месяцы. Ведь если программы не будут продлены либо их условия ужесточатся, то в мае-июне наверняка активизируется спрос на квартиры в новостройках, соответственно, цены на них вырастут.
Как рассказала Наталья Голубева, самыми выгодными в 2024 году остаются пока льготная ипотека и «Семейная».
– В Банке «Уралсиб» данные программы реализуются совместно с акцией «СуперСтарт», где ставки по ипотеке для клиента на период строительства снижены. Данная акция позволяет работать с застройщиками без субсидирования. Отмечу, что льготная ипотека с господдержкой и «Семейная ипотека» действуют до 1 июля 2024 года. При этом для семей с ребёнком с инвалидностью «Семейная ипотека» действует до 31 декабря 2027 года, – подчеркнула Наталья Голубева.
Галина Вальгер добавила, что банки для привлечения клиентов разрабатывают новые программы.
– Мы в этом году запустили пилотный проект Центра ипотечного кредитования. Его уникальность в том, что на одной площадке представлены услуги всех крупнейших агентств недвижимости. А чтобы переезд был максимально комфортным – тут же можно выбрать трансферную компанию, поставщика мебели, производителя текстиля, клининговую компанию. Бизнес-партнеры на площадке Банка Акцепт предлагают услуги клиентам на выгодных условиях, – пояснила Галина Вальгер.
Она добавила, что также в Центре ипотечного кредитования есть коворкинг для оформления сделок, здесь же проходят профессиональные встречи риелтеров. Придя в офис Банка, клиенты могут обсудить свои жилищные вопросы с представителем агентства недвижимости в уютной и безопасной обстановке, то есть все в одном месте "от сделки до отделки".
Как отметил Сергей Николаев, этот год будет сложный, но интересный.
– Социально ориентированные застройщики всё равно увеличат долю рынка, может, и потеряв долю прибыли в определённый момент, но, в конце концов, займут свою долю рынка. И значительная часть из них становится федеральной. К ним можно отнести ООО «Брусника», которое занимает 2-е место по строительству в Новосибирске и 10-е в стране, – пояснил эксперт.
Он добавил, что сложившаяся нерыночная ситуация по кредитам очень сильно испортила рынок. Но застройщики всё равно останутся и выдержат. В Новосибирске в 2024 году будет построено 35 тысяч квартир.
При этом, по мнению независимого эксперта по недвижимости, необходимо приложить усилия для объединения застройщиков. Это в дальнейшем может повлиять на многие проблемы в отрасли: на социальную политику, включая социальный налог, на работу с банками.
– Должен быть какой-то арбитр даже в виде объединения застройщиков, который мог бы говорить о себе, чтобы учитывались их мнения. Это на самом деле – развитие нашей страны. И через 20 лет мы будем судить об этом именно по застройщикам, – заключил Сергей Николаев.
