Если делать выбор между новостройкой или вторичкой, то эксперт советует предпочесть новое жилье. Вложение в новостройки интереснее, чем покупка вторичного жилья. Они и растут вместе с инфляцией, и увеличиваются в цене вместе со стадией строительства дома. Об этом в интервью изданию Сиб.фм рассказал независимый аналитик по недвижимости из Новосибирска Сергей Николаев.
Также эксперт дал несколько советов, как правильно выбирать квартиру.
Первое, что нужно сделать, – определить, для чего покупается квартира:
1. Для собственного проживания.
2. Для перепродажи.
3. Для сдачи в аренду.
Как отметил эксперт, это три совершенно разных квартиры и три алгоритма выбора с разными критериями.
Квартира для проживания
Квартиру для проживания (так, по крайней мере, кажется большинству) вы точно представляете. Как показывает опыт, при работе с хорошим специалистом от застройщика конфигурация жилья и критерии выбора сильно изменяются. Поэтому соберите максимум информация в отделе продаж.
И несколько советов, если вам придётся менять квартиру в течение 5-10 лет:
- выбирайте застройщика, у которого можно сделать квартирную карьеру внутри одного ЖК. Это позволит не менять школу детям и избежать лишних затрат, меняя квартиру через трейд-ин;
- когда оцениваете транспортную доступность, сами проверьте свои основные транспортные маршруты в часы пик, а не в то время, когда дороги свободны По такому же принципу анализируется доступность и качество инфраструктуры;
- оцените качество работ застройщика и рейтинг компании, интернет в помощь;
- если в данном комплексе уже есть сданные дома, поговорите с жителями;
- не покупайте онлайн, обязательно посмотрите квартиру на площадке.
Квартира для перепродажи
Самый простой способ определить норму рентабельности – изучить прогнозы динамики рынка и сравнить стоимость готового жилья в домах поблизости, возведённых тем же застройщиком с ценой, по которой вам предлагают купить. Рынок недвижимости аналоговый, если нет квартир от застройщика, найдите похожие квартиры. Не забывайте про нерыночную составляющую в цене новостроек, навес за счёт льготной ипотеки, это 7-10 %. Если застройщик будет продолжать строить ещё 2-3 года, то соответственно всегда сможет дать более интересную цену, чем инвестор. Или придётся ждать, пока отменят льготную ипотеку.
Строительство знаковых социальных и инфраструктурных объектов единовременно повышает стоимость недвижимости на 10-15 %, так произошло при вводе метро «Золотая Нива» или автомобильного моста Кирова – Выборная.
Для спекулянтов и рантье сообщаю дополнительную информацию. Доход от сдачи квартиры в аренду равен ипотечным платежам по новой льготной ипотеке при первоначальном взносе 40 %.
Один из важнейших критериев выбора — динамика роста цены квадратного метра у застройщика относительно средней динамики по рынку в целом.
Важно найти формат самой ликвидной квартиры не сейчас, а тогда, когда вы планируете её продавать. Например, в 2015 году спросом пользовались маленькие студии, а сейчас они зависли в микрорайонах, где переизбыток квартир такого формата. По разным районам ситуация сильно отличается. По моему прогнозу, через 2 года наиболее ликвидными будут двушки-студии с тремя окнами.
Квартира для сдачи в аренду
Здесь начать нужно с расчёта доходности аренды в зависимость от площади, числа комнат, расположения квартиры, исходя из средних цен и стоимости аренды по районам. Такой расчёт показывает, что в Новосибирске годовая аренда приносит 5-7 % дохода от стоимости квартиры. Пользуются умеренным спросом и приносят наибольший доход большие однокомнатные квартиры, двухкомнатные студии и двухкомнатные квартиры до 55 квадратных метров в районах средней отдалённости от центра с развитой инфраструктурой.
Квартиры в центре города и по линии метро всегда пользуются повышенным спросом, но высокая входная цена не даёт возможности получить высокую норму прибыли. Квартиры на окраинах без развитой инфраструктуры не пользуются спросом и часто простаивают. В многокомнатных квартирах свои минусы - существенную часть прибыли съедает оплата ЖКХ и налоги.
Студии пользуются спросом в районах сосредоточения вузов. Лучший период выхода на рынок аренды – осень, наименее выгодный – лето.
