Новосибирск имеет серьезный задел в строительстве жилья

26.12.2019 в 14:43, просмотров: 1524

В конце уходящего года одной из самых обсуждаемых в экспертном сообществе столицы Сибири и в СМИ стала тема выполнения регионом задач, определенных национальным проектом «Жилье». 

Новосибирск имеет серьезный  задел в строительстве жилья
Фото предоставлено Экспертным клубом Новосибирск

Сегодня регион занимает весьма солидные позиции в рейтинге российских регионов по вводу жилья. Так, среди регионов Сибирского федерального округа он уверенно занимает первое место, а на уровне страны находится на уровне присутствия в первой десятке регионов-лидеров. Разобраться в ситуации постарались участники очередного круглого стола Экспертного клуба Новосибирска.

Серьезные планы

В дискуссии приняли участие известные в городе аналитики, представители агентств недвижимости и строительных фирм, общественники и даже студенты, которых проблема доступного жилья очень интересует уже сегодня. Речь на круглом столе зашла о самых разных явлениях, которые влияют на ситуацию. Эксперты не только называли причины нынешнего положения вещей, но и прогнозировали дальнейшее развитие ситуации.

Самый актуальный вопрос, прозвучавший на дискуссионной площадке, был предельно конкретен: сможет ли Новосибирская область выполнить план по вводу жилья в 2019 году? Вопрос на самом деле непростой, ведь еще весной губернатор Андрей Травников отметил: «Для Новосибирской области эта задача может быть еще сложнее, потому что контрольные цифры, доведенные до нас, учитывают увеличение численности нашего региона, и они даже превышают эту полуторакратную планку увеличения ввода жилплощади по стране, так как нам к 2024 году нужно обеспечить ввод 2,6 млн кв. м жилья». Однако губернатор тогда же заметил: «Задачи поставлены сложные, но не недостижимые».

В ожидании доходов

Аналитик Сергей Николаев регулярно выступает с обзорами, к которым относятся с большим вниманием. Он рассказал о тенденциях в строительном комплексе региона и на рынке жилья. Есть очень интересные факты. Например, в регионе уже продано, хотя еще пока не построено, 1,96 млн кв. м жилья — вложения аналитики оценивают в размере 120 млрд рублей. Цена выросла на 18%. Но специалист убежден, что строить жилья в Новосибирске в ближайшие годы будут столько, сколько способен переварить рынок.

Сергей НИКОЛАЕВ, независимый аналитик недвижимости:

— В Новосибирске есть немало жилья, которое продано, но не построено. На начало IV квартала в области было 1 миллион 960 тысяч квадратных метров непроданного жилья. Если учесть, что средняя цена — 65 тысяч за квадратный метр, то застройщики залезли в карман на 120 миллиардов рублей. Реально у нас за последние два года построено достаточно. Я думаю, что такая тенденция продолжится еще, наверное, до III квартала следующего года, а потом либо ипотека будет совсем дешевая, либо мы упремся, скажем так, в стену — верхнюю цену, когда уже не будет желающих покупать.

 

О рынке и поспорили участники дискуссии. Тот же Сергей Николаев убежден: «Строительная индустрия готова удовлетворить любые потребности. Мы прошли наиболее кризисные моменты, а дальше все зависит только от спроса». Эксперт Максим Марков так обрисовал ситуацию на рынке: «Строители, как только видят, что народ начал в больших объемах покупать, тогда у них появляется желание к запуску новых проектов и появлению новых квадратных метров». Вместе с тем он констатировал, что сегодня реально располагаемые доходы не демонстрируют рост. С таким подходом согласился и управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, который полагает, что население будет беднеть. Отсюда возникает вопрос: «Когда вы говорите, что цены будут расти, то это красиво, но есть вопрос: кто будет это покупать?» 

Но ситуацию определяют не только эти факторы — все более влиятельным становится фактор самого покупателя жилья. Если раньше он был готов брать в мегаполисе любое жилье, то сегодня требования значительно выросли. Представители агентства «Афина Паллада» привели конкретные примеры, как «флагманы новшеств» получают сегодня преимущество на рынке. «Сейчас покупатель больше ценит детские площадки, структурные элементы, наличие рядом детского сада и школы, — заметила директор по развитию агентства «Афина-Паллада» Лариса Самойлова. — Если у него во дворе чисто и в подъезде убрано, ребенок гуляет в безопасности, машина стоит на парковке внутри дома и не надо на улице скакать с метелкой и мерзнуть — это совершенно другое ощущение».

На пороге реновации

Участники дискуссии согласились с тем, что застройщик, который находит решение вопросов комплексной застройки, сегодня получает преимущество. Не случайно, что сегодня в городе активно говорят о реновации. Строители готовы использовать новые возможности, а аналитики говорят, что разговоры перейдут в практическую плоскость довольно скоро. Если в некоторых городских районах с советского времени осталось до 40% домов с деревянными перекрытиями, то понятно, что резерв есть немалый.

Максим МАРКОВ, директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент»:
— Новосибирск стоит на пороге реновации. Город превращается в бублик — на окраинах строим, а в центральной части города строительство почти не ведется. Поэтому нужно делать программу государственную, похожую на московскую реновацию. Почему не снести устаревший фонд жилья и построить новое жилье в Центральном и Железнодорожном районах? Но застройщики только при больших объемах будут готовы строить современную инфраструктуру.

 

«Новосибирск стоит на пороге реновации, — считает директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков. — Город превращается в бублик, на окраинах строим, а в городе ничего не строят. В центральной части города строительство не ведется. Поэтому нужно делать программу государственную, похожую на московскую реновацию. Почему бы не снести устаревший фонд жилья и построить новое жилье в Центральном и Железнодорожном районах? Но застройщики только при больших объемах будут готовы строить современную инфраструктуру».

Правда, представители агентства по продаже жилья не готовы назвать, когда ситуация реально сдвинется с места: «Что касается госпрограммы, когда сносится старое жилье и строится новое, — это массово происходит, у нас это будет. Но вопрос — когда? Пока хватает места!»

Новый законодательные рамки

Еще одна из проблем, осложняющих выполнение требований нацпроекта, — удлинение срока решения проблемы обманутых дольщиков. Для региона именно эта проблема является самой что ни на есть актуальной — об этом говорят и соответствующие федеральные рейтинги. По мнению Сергея Николаева, за два года, как предполагалось, эту проблему не решить — потребуется никак не менее 7-8 лет. Причем это не зависит от чьих-то желаний и устремлений. Наступил сложный период адаптации к новым переменам в законодательстве. Николаев констатировал: «Часть компаний сейчас в подвешенном состоянии. По счетам работать не смогут, потому что им точно ни один банк не даст проектное финансирование в связи с их непростым финансовым положением. А с другой стороны, у них нет 30% готовности, они не смогут достраивать по классической схеме». 

В рамках национального проекта «Жилье и ипотека» Новосибирской области необходимо ежегодно обеспечивать ввод не менее 2 млн 620 тыс. кв. м в год. В 2019 году плановый объем составляет 1 млн 650 тыс. кв. м. В СМИ уже проскальзывали пессимистические оценки по поводу выполнения плана. И, тем не менее, у участников дискуссии есть уверенность, что план по вводу жилья в 2019 году должен быть выполнен. Эксперты указали на существующий в Новосибирске резерв — жилье, построенное, но пока официально не сданное компанией «Дискус плюс». Этот резерв составляет около  60 тыс. кв. м, и очевидно, что он будет в случае необходимости использован.

Сегодня обеспеченность жильем в Новосибирске подходит к 28 кв. м на человека, что очень близко к отметке, рекомендуемой ВОЗ, — 30 кв. м, отметил Максим Марков. Однако сегодня нужно уже думать о том, чтобы количество переходило в качество. В этом смысле у проекта реновации в Новосибирске есть серьезное будущее.

Екатерина ПЕШЕЧКИНА.