Паритетные начала
— Расскажите о механизмах ГЧП при строительстве «Чистой слободы» и инфраструктуры в ее окрестностях. В каких пропорциях между вами и городом поделены затраты?
— Любой развивающийся микрорайон с комплексной застройкой предполагает прежде всего строительство и ввод объектов социальной направленности. Это школы, детские сады, больницы, обеспечение доступности по проезжей части к месту проживания.
На сегодняшний день мы прекрасно понимаем, что темпы строительства в Новосибирске вышли на уровень, подобающий столице Сибири. Они развиваются динамично, в очень высокоскоростных темпах. Ни для кого не секрет, что последнее время в регионе ежегодно сдают порядка 2 млн кв. м жилья. Это требует дополнительных вложений в то, чтобы привести в соответствие развитие инфраструктуры социальной направленности и строительство жилых домов.
Сегодня все (и строители, и исполнительная власть) понимают, что объем ввода инфраструктуры не соответствует темпам строительства жилья. Инфраструктура, конечно, отстает. И в заксобрании, и у избирателей на местах актуален вопрос о детских садах, о строительстве новых школ и новых дорог — как подъездных к микрорайонам, так и внутри жилых массивов. Встал вопрос о строительстве больниц, которыми должны были быть обеспечены жители новых жилых комплексов.
Исполнительная власть вошла в некий коллапс — у нее нет физической возможности строить социальную инфраструктуру необходимыми темпами. Поэтому уже на протяжении четырех-пяти лет мы совместно с мэрией Новосибирска стараемся решить этот вопрос в диалоге на паритетных началах. Мы выстраиваем наше взаимодействие в правовых рамках, но не придерживаемся принципа «ты — мне, я — тебе». Стараемся услышать и понять друг друга, глубоко вникнуть в проблемы другой стороны.
Это позволяет нам сделать свой микрорайон привлекательным во всех отношениях — как по качеству строительства жилья, так и по уровню развития прилегающих территорий.
Сегодня в «Чистой слободе» в рамках ГЧП построено два детских сада, запланировано строительство третьего. Когда мэрия обратилась к нам за помощью в строительстве первого детсада, мы понимали, что у нее недостаточно средств. Частично мы профинансировали затраты за счет компании «КПД-Газстрой», частично помогли тем, что организовали переговоры с Минoбороны РФ, поскольку больше 4 тыс. квартир мы сдали военным по программе военных сертификатов.
Предложили министерству поучаствовать в работе и помочь развивать инфраструктуру территории, где проживают их сотрудники. Оно откликнулось и выделило на строительство детсадов около 70 млн руб.
ГЧП для нас — способ повысить привлекательность района, его удобство для жизни. Это влияет и на продажи: в те моменты, когда мы заявляем о начале строительства детских садов, процент продаж на нашем микрорайоне увеличивается более чем на 10%.
— Как оформлены взаимоотношения компании-застройщика и муниципальных властей?
— У нас заключен договор с мэрией Новосибирска о том, что сегодня мы на первом этапе вкладываем некую сумму, начинаем строительство, затем мэрия входит в одну из программ по строительству дошкольных учреждений. Постепенно мэрия, привлекая в бюджет финансовые средства, с нами рассчитывается. Обычно этот срок составляет три года. И мы считаем, это нормально по одной причине: да, мы отвлекаем деньги, но тем самым привлекаем интерес к нашему строящемуся жилью, и у нас увеличивается процент продаж. И мы каким-то образом компенсируем этот дисбаланс.
По такой схеме мы построили два детских сада и поучаствовали в строительстве трамвайных путей, которые позволили сегодня снять напряженность в вопросах транспортной доступности.
Такое сотрудничество очень перспективно, и сегодня у нас был заключен договор с мэрией на строительство школы на 1100 мест. Это большие деньги, порядка 800 млн руб. И, конечно, самой компании «КПД-Газстрой» было бы тяжело одной в этом участвовать. В итоге договорились, что мы закладываем фундамент, проводим нулевой цикл строительства, а мэрия благодаря этому заделу входит в федеральную программу, а когда ей выделят средства, продолжит строительство, постепенно рассчитываясь с нами.
Для 15 тыс. жителей очень важно, что в микрорайоне будет школа на 1100 мест и их дети не будут бегать через три дороги в соседние старые школы. Как только мы начали строительство школы в «Чистой слободе», процент продаж квартир увеличился на 12,5%.
Мы давно вкладываем собственные немалые средства в механизмы ГЧП. И не кричим об этом во всеуслышание. Да, мы отвлекаем собственные средства. И, конечно, хотелось бы, чтобы они возвращались быстрее. У нас специальная дивидендная политика, которая не предусматривает выплату дивидендов в течение пяти лет. А сохраненные таким образом средства мы направляем на развитие инфраструктуры.
Дороги и поликлиники
— В рамках ГЧП вы строите не только детские сады и трамвайные пути?
— Сегодня у нас стоит вопрос, и он уже в принципе решен, по строительству дорог в районе «Чистой слободы». Мы участвуем в проектных работах по продлению автомобильной части улицы Титова до нашего микрорайона. Сейчас мы выходим на строительство части дороги по ул. Спортивной и понимаем, что мэрия сегодня нам не компенсирует этих затрат. Но мы не можем сдавать дома, чтобы люди к ним подъезжали по пустырям и бездорожью.
— С областной властью удалось наладить такие же механизмы взаимодействия?
— У нас есть планы по развитию. Я неделю назад встречался с Владимиром Городецким и обсуждал с ним тему строительства поликлиники. Мы понимаем, что для 15 тыс. жителей она сегодня необходима как воздух. Сегодня мы ведем переговоры о том, что мы готовы принять участие в строительстве медицинских учреждений.
И здесь речь тоже идет о крупных капиталовложениях. Однако эти затраты идут на благо жителям нашего микрорайона. Легко сказать: «Я строю только дома, а все остальное меня не волнует». Но это означает, что застройщик не думает о людях, которые будут жить в его домах. Это значит, что он не сможет ответить людям на вопросы: «Когда будет построена школа?», «Когда построят детский сад?» Они обращаются к нему, потому что он строитель, потому что им не к кому больше обратиться.
Конечно, хотелось бы, чтобы наш микрорайон развивался быстрее и динамичнее. Но, к сожалению, и у компании-застройщика ресурсы не безграничны. Тем не менее в последние десять лет у нас не было ни одной жалобы о том, что мы задержали ввод объектов. Мы сдаем вовремя, даже с опережением. У нас резко сокращено число жалоб по качеству строительства и качеству отделки, поскольку мы продаем квартиры только отделанными.
Да, работа по ГЧП — это сложно. А в условиях современной экономической ситуации — очень сложно. К тому же сейчас идет обсуждение в связи с принятием закона № 218-ФЗ, который предполагает создание компенсационного фонда из средств застройщиков, за счет которого будут достраивать долгострои.
Новшества в законе
— А что как строитель вы могли бы сказать об этом новшестве законодательства — компенсационном фонде застройщиков?
— Я могу высказаться только негативно. Закон принят непонятно как, хотя ранее в связи с ним обсуждали другой материал. Закон был принят в три дня, и те вопросы, которые там затронуты, непосредственно касаются всех строителей. В рамках работы комитета по строительству Заксобрания НСО мы собираемся собрать всех крупных застройщиков и обсудить с ними этот закон. Потому что некоторые его положения невозможно исполнить. Иначе с 1 июля 2018 года ряд строителей просто остановят застройку.
Закон приняли, поскольку поступало много жалоб на недобросовестных строителей от обманутых дольщиков. Но нельзя всех стричь под одну гребенку. Мы строим на протяжении уже десяти лет. У нас крупные объемы и нет ни одного замечания по срокам ввода жилья. Мне кажется, что к решению этого вопроса необходимо подходить несколько иначе. Перед предоставлением застройщику земли и разрешения на строительство должен быть проведен детальный разбор его деятельности по всем параметрам, которым должен соответствовать застройщик.
